Vendere una casa ereditata tra fratelli: cosa succede se uno non vuole vendere?

Tre fratelli ereditano la casa dei genitori.

È una casa importante per tutti loro. È il luogo in cui sono cresciuti, dove hanno trascorso le feste e costruito molti ricordi.

Ma oggi quella casa è vuota.

Ci sono le spese, le imposte, la manutenzione e tante decisioni da prendere.

Due fratelli vorrebbero venderla.

Il terzo, invece, non ne vuole sapere.

"Questa casa non si vende."

E adesso?

Gli altri due possono decidere a maggioranza? Devono aspettare? Oppure esiste una strada per uscire da questa situazione?

1. Cosa succede quando una casa viene ereditata da più persone?

Quando più eredi acquistano congiuntamente un patrimonio ereditario, si forma una comunione ereditaria.

Gli eredi partecipano alla comunione secondo le rispettive quote.

Immaginiamo, per semplicità, che tre fratelli ereditino una casa in parti uguali.

Ciascuno avrà una quota di un terzo.

Questo non significa che il primo possieda il soggiorno, il secondo la cucina e il terzo le camere da letto.

Significa che ciascuno partecipa alla proprietà dell'immobile per la propria quota.

La gestione e l'eventuale vendita devono quindi tenere conto dei diritti di tutti i comproprietari.

2. Due fratelli su tre possono vendere l'intera casa?

La risposta, in una normale vendita volontaria dell'intero immobile, è no.

Per trasferire la proprietà dell'intera casa occorre il consenso di tutti coloro che ne sono proprietari, oppure un diverso titolo giuridico che consenta il trasferimento.

Non basta avere la maggioranza delle quote.

Anche se due fratelli possiedono insieme due terzi dell'immobile, non possono semplicemente vendere anche il terzo appartenente al fratello contrario.

Questo è il primo aspetto da chiarire prima di pubblicare un annuncio.

3. Posso vendere soltanto la mia quota?

In linea generale, un coerede può disporre dei propri diritti ereditari, nel rispetto delle disposizioni di legge applicabili.

Ma attenzione: vendere una quota non equivale a vendere una casa intera.

Chi acquista una partecipazione alla comunione non diventa automaticamente proprietario esclusivo di una stanza o di una porzione fisicamente individuata.

Inoltre, quando un coerede intende alienare a un estraneo la propria quota ereditaria o una parte di essa, può trovare applicazione il diritto di prelazione previsto dall'articolo 732 del Codice Civile.

La norma prevede specifici obblighi di notificazione della proposta agli altri coeredi, con indicazione del prezzo.

Gli altri coeredi hanno, nei casi previsti dalla norma, due mesi dall'ultima notificazione per esercitare la prelazione.

In caso di violazione possono sussistere i presupposti per il diritto di riscatto.

4. Perché vendere una quota può essere più complicato?

Immagina di essere un acquirente.

Ti viene proposta la vendita di un terzo di una casa.

Acquistandolo, entreresti in una comunione con altri proprietari che magari non vogliono vendere, non vogliono dividere il bene e non sono d'accordo sulla sua gestione.

È comprensibile che una situazione del genere possa interessare un numero più ristretto di acquirenti.

Per questo, il valore commerciale di una quota indivisa non coincide necessariamente con la corrispondente percentuale del valore dell'intero immobile.

5. Se un fratello non vuole vendere, gli altri sono bloccati per sempre?

No.

Ed è proprio questo il punto che molti proprietari non conoscono.

L'articolo 713 del Codice Civile stabilisce, in linea generale, che i coeredi possono domandare la divisione dell'eredità.

Esistono però eccezioni e limiti previsti dalla legge, che devono essere valutati caso per caso.

Questo significa che il disaccordo di un coerede non determina necessariamente una situazione senza via d'uscita.

La soluzione, tuttavia, non è sempre la vendita immediata dell'immobile.

6. La divisione ereditaria: quali possibilità esistono?

Quando i coeredi non vogliono più rimanere in comunione, possono cercare una divisione consensuale.

Se trovano un accordo, possono valutare diverse soluzioni.

• Vendita dell'intero immobile: tutti concordano di vendere a un terzo e ripartire il ricavato secondo i rispettivi diritti.
• Acquisto delle quote: uno dei coeredi acquista le partecipazioni degli altri, diventando proprietario esclusivo.
• Divisione materiale: quando possibile e giuridicamente ammissibile, il bene può essere suddiviso in porzioni.
• Attribuzione con conguaglio: in determinate situazioni, il bene può essere attribuito a uno o più condividenti, con compensazioni economiche agli altri.

Non tutte queste soluzioni sono possibili per qualsiasi immobile.

Dipende dalle sue caratteristiche, dalle quote, dalle norme applicabili e dalla volontà delle parti.

7. E se non si trova nessun accordo?

Quando la divisione consensuale non è possibile, può essere necessario ricorrere alla divisione giudiziale.

In questo caso sarà il procedimento previsto dalla legge a individuare le modalità di scioglimento della comunione.

Per gli immobili non comodamente divisibili, l'articolo 720 del Codice Civile prevede specifici criteri di attribuzione e, nei casi previsti, la vendita.

Prima di arrivare alla causa, nelle controversie in materia di divisione e successioni ereditarie è normalmente previsto il tentativo di mediazione obbligatoria, salve le eccezioni di legge.

Inoltre, un procedimento giudiziale può comportare costi e tempi significativi.

Per questo è spesso opportuno valutare prima le possibilità di accordo.

8. Attenzione: prima di vendere devi chiarire anche la successione

Un altro errore è pensare che basti presentare la dichiarazione di successione per avere risolto ogni aspetto relativo all'eredità.

La dichiarazione di successione è un adempimento principalmente fiscale.

Non coincide, da sola, con l'accettazione dell'eredità.

Prima della vendita occorre verificare anche la corretta situazione giuridica dei beni, la titolarità, le formalità pubblicitarie necessarie e la continuità delle trascrizioni.

Il notaio potrà individuare gli adempimenti necessari in relazione al caso concreto.

9. Il metodo per evitare che una casa ereditata diventi un problema

Se hai ereditato un immobile insieme ad altri, prima di pubblicare l'annuncio ti consiglio di seguire questi passaggi.

Conclusione: prima l'accordo, poi la vendita

Quando una casa viene ereditata da più persone, le difficoltà non sono sempre di natura immobiliare.

Spesso entrano in gioco ricordi, emozioni, esigenze economiche e rapporti familiari.

Ma proprio per questo motivo è importante affrontare la situazione con chiarezza.

Non pubblicare un annuncio dando per scontato che gli altri saranno d'accordo.

Non promettere a un acquirente ciò che non sei nelle condizioni di trasferire.

E soprattutto non confondere il diritto di chiedere la divisione con il potere di vendere autonomamente l'intero immobile.